ข้อมูลการก่อสร้างและการเปลี่ยนแปลงอาคาร

การก่อสร้างใหม่และการเปลี่ยนแปลงอาคารบ้านเรือนต่างๆให้แข็งแรงคงทนมากยิ่งขึ้น

rainbow

Posts Tagged ‘ฎหมายควบคุมอาคาร’

รู้เท่าทันกฎหมายในการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร

ในสภาพเศรษฐกิจตกต่ำอย่างเช่นทุกวันนี้ ทำให้คนที่คิดจะซื้อบ้านสักหลัง ก็คงจะซื้อได้แค่บ้านทาวน์เฮ้าส์เล็กๆ 18 ตารางวา หรือไม่ก็บ้านเดี่ยวชั้นเดียวสัก 40-50 ตารางวาแถวชานเมืองก็หรูแล้ว ลำพังการอยู่กันสองคนผัวเมียก็พอไหว แต่พอมีลูกเพิ่มขึ้นมาหรือไม่ก็พ่อตาแม่ยายมาอยู่ด้วย ปัญหาก็เกิดขึ้นเพราะบ้านเล็กคับแคบเกินไปเสียแล้วจำเป็นต้องขยับขยาย ทีนี้ก็จ้างช่างมาต่อเติมกันตามใจชอบอย่างที่เห็นกันทั่วไป แต่นั่น … อาจติดคุกได้นะครับ เพราะตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ 2522 ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคาร

กฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดว่าผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร จะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานก่อน โดยการยื่นคำขออนุญาต แบบแปลน และเอกสารประกอบตามกฎหมาย

“ดัดแปลง” หมายความว่า เปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของโครงสร้างของอาคารหรือส่วนต่างๆของอาคารซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และมิใช่การซ่อมแซม ถ้าหากเป็นการ”ซ่อมแซม” ซึ่งหมายความว่า ซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆของอาคารให้คงสภาพเดิมก็สามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตก่อน แต่มีบางคนแกล้งสับสนระหว่างคำว่า “ซ่อมแซม” กับคำว่า “ต่อเติม” จึงมักจะอ้างหน้าตาเฉยว่าเป็นการซ่อมแซม ทั้งๆที่เห็นอยู่ว่านั่นมันต่อเติมขยายใหญ่ขึ้นชัดๆ

การที่จะดูว่าอย่างไรที่ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคารหรือไม่ ต้องดูจาก กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ 2528) ที่ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ 2522 ที่กำหนดหลักเกณฑ์ว่าอย่างไรจึงเข้าข่ายการดัดแปลง ต่อเติม หรือเป็นการรื้อถอนที่ต้องขออนุญาต และการกระทำใดที่ไม่เข้าข่ายต้องขออนุญาต คือ

การกระทำดังต่อไปนี้ ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร

1. การลด หรือการขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใดให้มีพื้นที่น้อยลงหรือมากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสา หรือคาน

2. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสา หรือคาน

3. การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ

4. การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ

5. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ

ฉะนั้น การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยมิได้รับอนุญาต จะมีผลดังนี้คือ

· เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของ ลูกจ้างหรือบริวารระงับการกระทำดังกล่าวเสีย ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดแต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ หรือเจ้าของอาคารไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็จะถูกสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนด แต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน

· ผู้กระทำผิดมีโทษจำคุกไม่เกินสามเดือน หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ และยังต้องถูกโทษปรับอีกวันละไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

· ในกรณีที่มีการฝ่าฝืน ให้ถือว่าเป็นการกระทำของเจ้าของ หรือผู้ครอบครองอาคาร(กรณีเป็นนิติบุคคลอาคารชุด) ผู้ดำเนินการ เว้นแต่บุคคลนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าเป็นการกระทำของผู้อื่น

· ในกรณีที่นิติบุคคลทำความผิดตามกฎหมายควบคุมอาคาร ให้ถือว่ากรรมการหรือผู้จัดการทุกคนของนิติบุคคลนั้นเป็นผู้ร่วมกระทำผิดกับนิติบุคคลนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่า การกระทำของนิติบุคคลนั้นได้กระทำโดยตนมิได้รู้เห็นหรือยินยอมด้วย

· ให้ถือว่าเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรืออาคารที่อยู่ใกล้ชิดหรือติดต่อกับอาคาร ที่มีการกระทำความผิดเกิดขึ้น หรือบุคคลซึ่งความเป็นอยู่หรือการใช้สอยที่ดินหรืออาคารถูกกระทบกระเทือน เนื่องจากการกระทำความผิดดังกล่าว เป็นผู้เสียหายตามกฎหมาย

นอกจากนี้ กฎหมายควบคุมอาคารยังกำหนดให้มีคณะกรรมการเปรียบเทียบคดี ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด เพื่อดำเนินการในความผิดจากการก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้ายอาคาร โดยไม่ได้รับอนุญาต หากพนักงานสอบสวนพบว่ามีการกระทำความผิดดังกล่าว ถ้าผู้กระทำความผิดยินยอมให้เปรียบเทียบปรับ ก็ให้พนักงานสอบสวนส่งเรื่องให้คณะกรรมการเปรียบเทียบคดีภายใน 7 วัน ถ้าคณะกรรมการเปรียบเทียบคดีเห็นว่าผู้ต้องหาไม่ควรถูกฟ้องร้องหรือได้รับโทษถึงจำคุก ก็ให้กำหนดค่าปรับ ถ้าผู้ต้องหายินยอมให้ปรับและได้ชำระค่าปรับตามจำนวนที่เปรียบเทียบภายใน 30 วัน ให้ถือว่าคดีเลิกกัน แต่ถ้าผู้ต้องหาไม่ยินยอมให้ปรับก็ให้ดำเนินคดีต่อไป

อาจจะมีบางคนแย้งว่า ตอนที่ตนซื้อบ้านต่อจากเจ้าของเดิมนั้น ได้มีการดัดแปลง ต่อเติมบ้านมาก่อนแล้ว กรณีนี้หากคนที่อ้างว่าไม่ได้เป็นผู้กระทำผิดสามารถพิสูจน์ได้จริง ก็อาจจะไม่ต้องรับผิดทางอาญา ไม่ต้องรับโทษจำคุกหรือปรับก็ตาม แต่กฎหมายควบคุมอาคารนั้น ถือว่าเป็นคำสั่งทางปกครองที่จะต้องปฏิบัติตาม ตราบใดที่การต่อเติมหรือดัดแปลงบ้านนั้นยังคงมีอยู่ ก็ต้องถือว่ายังมีการฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคารตลอดมาครับ ถ้าพนักงานเจ้าหน้าที่มีคำสั่งให้แก้ไขให้ถูกต้อง หรือให้รื้อถอน ถ้าไม่ดำเนินการตามคำสั่ง ก็ต้องมีความผิดอยู่ดี

แม้ว่าในความเป็นจริงแล้ว ทุกบ้านเขาก็มีการดัดแปลง ต่อเติมกันโดยพละการทั้งนั้น ไม่มากก็น้อย ไม่ต่อเติมตัวบ้านก็ต้องต่อเติมกันสาดออกไปบ้างล่ะ เพียงแต่เจ้าหน้าที่ไม่มีปัญญามาดูแลไล่จับได้ทุกครัวเรือนหรอกครับ คงเพ่งเล็งแต่อาคารใหญ่ๆ หรือไม่ก็บ้านที่ต่อเติมชนิดแลดูท้าทายน่าเกลียดจนเกินไป จึงจะถูกดำเนินการ แต่ถ้าไม่อยากจะเกิดปัญหาที่อาจต้องติดคุกหรือถูกปรับตามกฎหมายควบคุมอาคาร ก็ควรจะไปยื่นขออนุญาตเสียให้ถูกต้องจะดีกว่า