ข้อมูลการก่อสร้างและการเปลี่ยนแปลงอาคาร

การก่อสร้างใหม่และการเปลี่ยนแปลงอาคารบ้านเรือนต่างๆให้แข็งแรงคงทนมากยิ่งขึ้น

rainbow

Archive for the ‘อสังหาริมทรัพย์’ Category

การสร้างบ้านด้วยโครงบ้านอันเป็นเสาหลัก

การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ข้อนี้หมายถึงสิ่งที่เราเรียกกันว่าโครงสร้างของอาคาร การเปลี่ยนส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกิน ร้อยละสิบ ข้อนี้หมายถึงส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร ข้อนี้หมายถึงสิ่งที่เราเรียกกันว่าโครงสร้างของอาคาร อาทิ เสา คาน ตงที่เป็นไม้ เป็นต้น หากโครงสร้างอาคารเหล่านี้มีอาการชำรุด เช่นปลวกขึ้น ทำให้ไม้ผุ เราจำเป็นต้องเปลี่ยนโครงสร้างเหล่านั้นใหม่ การใช้ไม้เช่นเดิม

อย่างนี้ก็ต้องคำนวณน้ำหนักดูด้วยว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ ไม่เกินก็ไม่เป็นไร แต่หากเกินก็ต้องยื่นขออนุญาต ปัญหาอยู่ที่ว่าถ้าคำนวณน้ำหนักด้วยตนเองไม่เป็น ก็ควรให้วิศวกรเป็นผู้คำนวณให้

ทุกสิ่งที่เกิดขึ้นมาล้วนมีการเปลี่ยนแปลงไปตามสภาพแวดล้อมและกาลเวลา เช่นเดียวกับบ้านที่เราซื้อมาใหม่ หรืออยู่อาศัยมาพักหนึ่งแล้ว เรามักต้องการต่อเติมเปลี่ยนแปลง

การสร้างบ้านเรือนอาคารลมแดดนั้นสำคัญจริงหรือ

%e0%b8%9a%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b8%99

ทิศทางแดดลม กับ การวางตำแหน่งบ้าน หลายๆ คนอาจจะคิดว่าไอ้เรื่องพวกนี้ มันจะสำคัญอะไรมากมายนักจะปลูกบ้านตรงไหนมันก็มีลมทั้งนั้นแหละ และที่สำคัญเราก็เปิดแอร์ทั้งวันอยู่แล้วไม่เห็นมีอะไรน่ากังวล ใครกำลังมีความคิดแบบนี้มั้งครับ ถ้ามีแนะนำว่าให้อ่านหัวข้อนี้ก่อนแล้วค่อยมาคิดอีกทีนะครับ ทำไมต้องดูทิศทางแดด-ลม ก่อนการวางตำแหน่งบ้าน ก็เพราะว่าเราคงไม่อยากนอนในห้องนอนที่แสนจะร้อนในตอนกลางคืนหรือต้องอุดอู้อึดอัดอยู่ในบ้านที่ไม่มีลมระบายเลย เรื่องพวกนี้ค่อนข้างละเอียดอ่อน มีข้อสังเกตุหลายอย่างในการวางตำแหน่งบ้านเพื่อให้บ้านทั้งหลังเป็นบ้านที่อยู่อย่างสบาย มีความสุข และประหยัดพลังงาน

การสร้างบ้านขั้นตอนสร้างบ้าน

ปกติแสงแดดของบ้านเราจะวิ่งเป็นแนวตะวันออกแล้วอ้อมโค้งไปทางใต้ก่อนจะตกในทิศตะวันตก จะทำให้ทิศใต้ไปจนถึงทิศตะวันตกได้รับแสงมากที่สุดของวันคือตั้งแต่หลังเที่ยงไปจนถึงห้าโมงเย็น ด้านนี้จึงควรเป็นส่วนหลังบ้านและส่วนซักล้างหรือกิจกรรมอื่นที่ต้องการแสงจำนวนมากๆ ส่วนทางทิศตะวันออกจะได้รับแสงอ่อนๆในตอนเช้าและแสงจะแรงมากเพียงแค่ช่วง 10 โมงเช้าจนถึงเที่ยงซึ่งก็เพียงแค่ 3 ชม ยิ่งทิศเหนือแล้วยิ่งได้รับแดดน้อยที่สุด 2 ด้านนี้จึงเหมาจะวางตำแหน่งของห้องพักผ่อนที่ต้องการแสงรบกวนน้อย เช่น ห้องนอนและห้องนั่งเล่น

เรานิยมวางแนวด้านแคบของตัวบ้านหันไปทางทิศทางรับแดด เพื่อให้ผนังที่รับแดดมีน้อยที่สุด ทำให้ผนังสามาถดูดกลืนความร้อนในปริมาณน้อยและทำให้ภายในบ้านไม่ร้อนจนเกินไปในเวลากลางคืน เพราะธรรมชาติของผนังปูนนั้นจะดูดความร้อนเมื่อแดดส่องและจะถ่ายเทความร้อนออกมาในเวลากลางคืน ฉะนั้นถ้าผนังบ้านถูกแดดตะวันตกน้อยก็จะทำให้ความร้อนที่จะถ่ายออกมาเวลากลางคืนมีน้อยเช่นกัน ส่วนลมนั้นลมประจำฤดูของบ้านเราจะพัดจากทิศตะวันออกเฉียงเหนือซึ่งจะพัดพาลมหนาวจากจีนมาในช่วงหน้าหนาว และ จากทิศตะวันตกเฉียงใต้ที่จะพัดพาความชุ่มชื้นจากทะเลมาในช่วงฤดูร้อนและฤดูฝน บ้านที่ดีด้านยาวของบ้านจึงควรหันเข้าหาทิศทางลมเพื่อให้ลมธรรมชาติพัดเข้าตัวบ้านเพื่อระบายความร้อนออกไปให้ได้มากที่สุดและส่งผลให้ประหยัดค่าไฟฟ้าสำหรับเครื่องปรับอากาศภายในบ้านเป็นต้น

 

ปัจจัยสำคัญต่อการเลือกทำเลที่ตั้งเพื่อก่อสร้างอาคาร

Foxconn-1-720x458การประเมินถึงทำเลหรือพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทางธรรมชาติที่จะช่วยอำนวยความสะดวกในการดำเนินงาน การตัดสินใจเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งที่สามารถอำนวยความสะดวกได้เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างหนึ่ง ซึ่งหมายความว่าถ้ามีความผิดพลาดเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งเหมาะสมเป็นสิ่งที่ยุ่งยากมากต่อการดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องได้ การตัดสินใจในเรื่องนี้มีความต้องการเงินลงทุนสูงมากที่สามารถจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการดำเนินที่สูงมาก จึงต้องใช้เวลาในการตัดสินใจที่นานเพียงพอและทบทวนปัจจัยในเรื่องต่างๆด้วยความระมัดระวังเมื่อต้องทำการกำหนดทำเลที่ตั้งใหม่ในแต่ละครั้ง โดยส่วนมากแล้วจะไม่มีทำเลที่ตั้งใดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนในทุกด้าน ทำให้การเลือกทำเลที่ตั้งมักจะยอมรับความสำคัญในด้านใดเป็นหลักในการกำหนดทำเลที่ตั้งมากกว่า ทำเลที่ตั้งแห่งหนึ่งอาจจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างหนึ่งที่เป็นที่น่าพึงพอใจมากกว่า ในขณะที่ในอีกทำเลที่ตั้งหนึ่งจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกในอีกลักษณะหนึ่งที่สร้างความพึงพอใจได้ในอีกมุมมองหนึ่ง

การวิเคราะห์หาทำเลที่ตั้งโดยส่วนใหญ่มักจะพิจารณาเลือกที่ตั้งที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่ำที่สุด และทำเลที่ตั้งแต่ละแห่งยังสามารถนำมาเปรียบเทียบกันให้เห็นความได้เปรียบและ เสียเปรียบได้ชัดเจน ปัจจัยในการเลือกทำเลที่ตั้งย่อมมี ลำดับความแตกต่างกันไปตามชนิดและลักษณะของอุตสาหกรรม เช่น ปัจจัยทางเศรษฐศาสตร์ เพราะตัวเลขค่าใช้จ่ายต่างๆสามารถนำมาเปรียเทียบได้ง่าย แต่ยังมีปัจจัยอีกหลายชนิดที่ไม่สามารถวัดได้แน่นอน ซึ่งเป็นปัจจัยที่เป็นนามธรรม เช่น ทัศนคติของชุมชนที่โรงงานตั้งอยู่ การบริการทางสังคม และสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น การมีตำรวจรักษาความปลอดภัย การมีโรงเรียน การมีสวนสาธารณะ การมีโรงพยาบาล การมีตำรวจดับเพลิงเพียงพอ เป็นต้น

ทำเลที่ตั้งที่อยู่ในพื้นที่ของการให้การบริการต่างๆแก่ลูกค้าเป็นปัจจัยที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งที่เป็นที่วิพากษ์วิจารณ์กันมากในการตัดสินใจเพื่อเลือกทำเลที่ตั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเป็นกิจการที่ทำธุรกิจในการให้การบริการ เนื่องจากการที่จะมีส่วนแบ่งทางการตลาดได้มากน้อยเพียงใดนั้นจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ได้มากกว่า ด้วยเหตุผลนี้ธุรกิจให้การบริการจึงมักจะกำหนดทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่จำนวนประชากรอยู่อย่างหนาแน่นมากกว่าเพื่อให้การเข้าถึงลูกค้าทำได้สะดวกกว่า เช่น ร้านค้าปลีก ภัตตาคารหรือร้านอาหาร สถานีบริการน้ำมัน ร้านขายของชำ ร้านซักรีด–ซักแห้ง และร้านขายดอกไม้ เป็นต้น โดยเฉพาะเมื่อเป็นผู้ค้าปลีกรายใหญ่มักจะมีทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองใหญ่ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการตลาดที่ดี เป็นผลทำให้กิจการให้การบริการขนาดเล็กในลักษณะต่างๆ ตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งในบริเวณเดียวกันเพราะผู้ค้าปลีกขนาดใหญ่มีความสามารถดึงดูดใจลูกค้าได้เป็นอย่างดี

การออกแบบบ้านเพื่อรองรับภัยพิบัติทางธรรมชาติ

บ้านน็อคดาวน์5
ปัญหาภัยธรรมชาติถือเป็นปัญหาใหญ่ที่ไม่ควรมองข้ามในปัจจุบันนี้ ไม่ว่าจะเป็น พายุ น้ำท่วม หรือภัยอื่นๆที่คุกคามเราอยู่ทุกวัน ทำให้เราแทบไม่อยากจะก้าวออกจากบ้าน แต่ถ้าหากบ้านของเราไม่สามารถป้องกันภัยจากธรรมชาติได้ มันก็คงไม่แตกต่างกับการเผชิญภัยธรรมชาติอยู่ข้างนอกบ้านซักเท่าไร ในประเทศไทยเราถึงแม้จะมีกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารเพื่อรองรับแรงสั่นสะเทือนจากเหตุแผ่นดินไหวเมื่อปี 2550 เป็นต้นมา ว่าอาคารสูงที่ก่อสร้างต้องสามารถทนแรงสั่นสะเทือนจากเหตุแผ่นดินไหวได้อย่างน้อย 5  ริคเตอร์แต่กฎหมายนี้อาจจะไม่ควบคุมไปถึงอาคารบ้านเรือนโดยทั่วไปที่ไม่ใช่ตึกสูงโดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดความสูญเสียได้มากมายเนื่องจากโครงสร้างของอาคารบ้านเรือนทั่วไปนั้นไม่ได้ถูกออกแบบมาให้มีโครงสร้างที่แข็งแรงทนทานต่อแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้มากเหมือนคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ

ถึงแม้ประเทศไทยจะเคยประสบภัยพิบัติมาแล้วไม่รู้กี่ครั้ง แต่ก็จำเป็นต้องหามาตรการเตรียมพร้อมรับมือภัยธรรมชาติที่ไม่รู้ว่าจะเกิดขึ้นอีกเมื่อใดเช่นกัน เพราะการออกแบบถือเป็นจุดเริ่มต้นและเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างบ้าน เพราะแบบบ้านจะเป็นสิ่งที่ระบุถึงรูปร่างหน้าตา และขนาด ของบ้าน โครงสร้างตั้งแต่การลงเสาเข็มรวมทั้งการวางเสา และคาน ตลอดจนถึงการกำหนดข้อมูลจำเพาะต่างๆ และวัสดุที่จะนำมาใช้ การสร้างบ้านจะต้องยึดถือข้อกำหนดและรายละเอียดต่างๆที่ปรากฎในแบบเป็นพื้นฐาน ถ้าการออกแบบไม่ดีหรือการให้ข้อกำหนดในแบบผิดพลาด บ้านที่ออกมาก็จะผิดพลาดตามแบบไปด้วย

หลังจากวิกฤตน้ำท่วมครั้งนี้ผ่านไปคงทำให้หลายท่านที่กำลังตัดสินใจเรื่องที่อยู่อาศัยคิดหนักกันมากขึ้น ทั้งท่านที่จะซื้อและท่านที่จะสร้างว่าควรจะเลือกอย่างไรให้เสี่ยงต่อการถูกน้ำท่วมน้อยที่สุด สำหรับท่านที่เลือกจะซื้อบ้านคงกังวลเรื่องทำเลที่สุด แต่ท่านที่จะสร้างบ้านคงต้องพิจารณาหลายเรื่อง การก่อสร้างบ้านเพื่อรับมือกับน้ำ เรื่องของเทคนิคการก่อสร้างอาจถึงเวลาที่ต้องเปลี่ยนแล้วเพื่อลดความเสียหายที่จะเกิดขึ้นกับตัวบ้าน เช่น เทคนิคการก่อผนังรับแรงที่จะกระจายแรงปะทะออกด้านข้างไม่ทำให้บ้านถล่มแตกร้าว ดูความลาดเอียงของท่อระบายน้ำให้อยู่ในระดับที่ระบายน้ำได้เร็ว ติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์หรือเครื่องทำน้ำร้อนพลังงานแสงอาทิตย์ ในกรณีโดนน้ำโอบล้อมจนต้องตัดไฟตัดน้ำ ระบบประปาไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล ท่อน้ำทิ้ง บ่อพักต้องมีการออกแบบให้รับมือกับน้ำท่วมสูงได้ หรือเตรียมลู่ทางป้องกันในกรณีเกิดน้ำท่วม

แบบบ้านที่มั่นคงแข็งแรงและมีอายุการใช้งานที่ยาวนาน

luxury-stone-home-at-duskการออกแบบถือเป็นจุดเริ่มต้นและเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างบ้าน เพราะแบบบ้านจะเป็นสิ่งที่ระบุถึงรูปร่างหน้าตา และขนาด ของบ้าน โครงสร้างตั้งแต่การลงเสาเข็มรวมทั้งการวางเสา และคาน ตลอดจนถึงการกำหนดข้อมูลจำเพาะต่างๆและ วัสดุที่จะนำมาใช้การสร้างบ้านจะต้องยึดถือข้อกำหนด และรายละเอียดต่างๆที่ปรากฎในแบบเป็นพื้นฐาน ถ้าการออกแบบไม่ดีหรือการให้ข้อกำหนดในแบบผิดพลาด บ้านที่ออกมาก็จะผิดพลาดตามแบบไปด้วย เช่น การกำหนดเหล็กเส้นผิดขนาด การกำหนดเสาเข็มผิด ขนาด การออกแบบเสา และคานที่ไม่สัมพันธ์กับการรับน้ำหนัก เป็นต้น ข้อผิดพลาดเหล่านี้อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อตัวบ้านได้ ทั้งในด้านของรูปแบบ โครงสร้าง และความแข็งแรง อีกทั้งการแก้ไขในภายหลังก็อาจกระทำได้ลำบาก จึงควรมีการศึกษาแบบบ้านให้รอบคอบก่อนการสร้างบ้าน หรืออย่างน้อยก็ควรจะใช้แบบบ้านของผู้ออกแบบที่ผลงานมีมาตรฐานและได้รับความเชื่อถือในการสร้างบ้านมาก่อน

วัสดุที่ใช้จะมีผลต่อคุณภาพของบ้านโดยตรง ดังนั้นการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพย่อมส่งผลให้บ้านนั้นมีความมั่นคงแข็งแรงและมีอายุการใช้งานที่ยาวนาน ไม่ต้องซ่อมแซมกับบ่อยๆในภายหลัง โดยเฉพาะวัสดุที่ต้องติดตรึงเข้ากับตัวอาคารหรือเป็นส่วนหนึ่งของตัวอาคาร หรือสามารถเปลี่ยนแปลงแก้ไขได้ยากในภายหลังควรจะมีการศึกษาและพิจารณากันเป็นพิเศษ ตัวอย่างเช่น การเลือกชนิดของท่อน้ำประปา ท่อร้อยสายไฟ บ้านพับประตู ลูกบิดประตู วัสดุทำหลังคา และฝ้าเพดาน เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ ถ้าเจ้าของบ้านมีโอกาสได้ศึกษาหาข้อมูล และมีโอกาสได้เลือกหรือมีส่วนร่วมในการกำหนดก็จะเป็นประโยชน์มาก เพราะจะช่วยให้บ้านที่ปลูกนั้นให้ประโยชน์ใช้สอยได้เต็มที่ตามความต้องการของผู้อยู่อาศัย อีกทั้งมีอายุการใช้งานที่ยาวนานด้วย

การสร้างบ้านแต่ละหลังจำเป็นต้องใช้ความรู้ทั้งทางด้านเทคนิค และศิลปะควบคู่กันไป ต้องมีทั้งศาสตร์และศิลป์ผสมผสานอยู่ด้วยกัน บ้านที่ขาดประณีตศิลป์ในการปลูกสร้าง อาทิ การปูกระเบื้องที่ไม่ได้แนวหรือเว้นห้องห่างเกินไป การก่อผนังที่ไม่ได้ฉาก หรือผนังมีลักษณะเป็นคลื่นเป็นลอน การทำร่องประตูหรือหน้าต่างใหญ่เกินไป การติดตั้งดวงโคมเอียงหรือไม่ได้แนว เป็นต้น จริงอยู่ถึงแม้ว่าสิ่งเหล่านี้จะยังคงสามารถใช้งานได้ แต่บ้านที่ได้ก็ไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นบ้านที่สมบูรณ์เรียบร้อย ทำให้เจ้าของบ้านหรือผู้อยู่อาศัยอาจจะยังมีความขัดข้องใจแฝงอยู่

งานฐานรากและโครงสร้างของบ้านเป็นสิ่งที่สำคัญอย่างมาก

homerenovate-02
บ้านและอาคารจะแข็งแรงมีอายุการใช้งานที่ยาวนานจะต้องประกอบไปด้วยส่วนประกอบหลายๆอย่าง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของวัสดุและอุปกรณ์ที่ได้มาตรฐาน การคำนวณที่ถูกต้องและแม่นยำจากผู้ออกแบบหรือวิศวกร ซึ่งเป็นผู้ชำนาญในวิชาชีพนั้น การดูแลและควบคุมการก่อสร้างโดยองค์กร และขั้นตอนการก่อสร้างที่ได้มาตรฐานและข้อกำหนดต่างๆเหล่านี้จะต้องอาศัยผู้ที่มีความรู้ ความชำนาญ มีความละเอียดถี่ถ้วนเพื่อช่วยตรวจสอบคุณภาพของวัสดุและอุปกรณ์ต่างๆที่จะนำมาใช้ในงานก่อสร้างอีกชั้นหนึ่ง ส่วนประกอบต่างๆเหล่านี้จะเป็นสิ่งที่สามารถจะยืนยันในเบื้องต้นได้ว่าโครงสร้างที่ดูว่าสวยงามจากภายนอกนั้น แท้จริงภายในยังมีความแข็งแรงได้มาตรฐาน มีความปลอดภัยและสามารถจะใช้งานได้อย่างยาวนาน

อุตสาหกรรมก่อสร้างบ้านและอาคารเป็นอุตสาหกรรมที่มีความสำคัญต่อการเจริญเติบโตของประเทศเป็นอย่างมาก อีกทั้งเป็นดัชนีชี้วัดการเจริญเติบโตหรือถดถอยของธุรกิจในประเทศนั้นๆจากมูลค่าตลาดรวมหลายแสนล้านบาทต่อปีทำให้ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง เป็นธุรกิจที่มีผู้สนใจเข้ามาดำเนินงานในธุรกิจนี้มากมาย ทั้งบริษัทขนาดเล็กและใหญ่ เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งการตลาดที่มหาศาลนี้ ในช่วงที่เศรษฐกิจโดยรวมยังตกต่ำอยู่ แต่งานก่อสร้างบ้านซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยสี่อย่างหนึ่งที่สำคัญยังคงมี การก่อสร้างอย่างสม่ำเสมอ

งานฐานรากและโครงสร้าง

เป็นงานที่มีความสำคัญที่สุดโดยปกติหากมีความผิดพลาดในงานส่วนนี้ หรือต้องการเปลี่ยนแปลงภายหลังจะมีค่าใช้จ่ายในการแก้ไขสูง ดังนั้นท่านเจ้าของบ้านควรตัดสินใจให้แน่นอนเกี่ยวกับขนาดของห้องต่างๆ และตำแหน่งที่ตั้งก่อนลงมือตอกเสาเข็ม เพื่อป้องกันปัญหาการเปลี่ยนแปลงหลังจากงานโครงสร้างเริ่มต้นไปแล้วเนื่องจากในการออกแบบโครงสร้างจะมีความสัมพันธ์กันทั้งอาคารการเปลี่ยนแปลงเฉพาะส่วนใดส่วนหนึ่ง บางครั้งจะกระทำมิได้ อีกทั้งการก่อสร้างในช่วงนี้จะใช้เวลาประมาณ 35% ของเวลาทั้งหมด และจะเป็นอุปสรรคต่องานอื่นๆหากไม่สามารถทำให้แล้วเสร็จได้

ตั้งแต่การทำโครงสร้างของฐานราก อันได้แก่ การลงเสาเข็ม และการหล่อ ตอม่อ เพื่อรองรับโครงสร้างของเสา และคานที่จะต้องทำอย่างต่อเนื่องเป็นขั้นตอน หลังจากนั้นก็จะเป็นงานโครงสร้างของพื้นและบันไดซึ่งจะต้องเชื่อมต่อกับเสาและคานที่ได้ทำไว้แล้ว โดยการทำพื้นจะต้องเริ่มทำจากชั้นล่างไล่ขึ้นไปหาชั้นบนเพื่อความสะดวกในการทำงานและการลำเลียงวัสดุต่อจากนั้น ก็จะเป็นงานโครงสร้างของหลังคาซึ่งในปัจจุบันส่วนใหญ่มักจะทำเป็นโครงเหล็กโดยเชื่อมต่อกับเสาและคานชั้นบนสุด หลังจากการทำโครงหลังคาอันเป็นงานโครงสร้างส่วนสุดท้ายของตัวบ้านแล้วก็มักจะต่อด้วยการมุงหลังคาเลยเพื่อทำหน้าที่คุ้มแดดคุ้มฝนให้แก่ตัวบ้าน

ขบวนการก่อสร้างบ้านแบบเดิมที่มีความสลับซับซ้อนวัสดุก่อสร้างนั้นมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

Construction builder with hardhat, directing crew on site

ปัจจัยพื้นฐานของมุนษย์หนึ่งในนั้นก็คือ ที่อยู่อาศัย หรือที่เราเรียกว่า “บ้าน” การก่อสร้างอาคารนั้นได้มีวิวัฒนาการมายาวนาน บ้านในถิ่นฐานของประเทศไทยนั้นเกิดขึ้นมาช้านาน ซึ่งเรามักเรียกการก่อสร้างบ้านแบบนี้ว่า “บ้านทรงไทย” ซึ่งเป็นการก่อสร้างตามความเหมาะสม ตามสภาพอากาศ วัสดุ พฤติกรรม สภาพสังคม และเทคโนโลยี ต่อมาสภาพแวดล้อมและปัจจัยได้เปลี่ยนไปจากเดิม จากไม้ซึ่งเป็นวัสดุหลัก เริ่มหายาก มีราคาสูงขึ้น และทัศนคติที่ต้องการสร้างบ้านแบบฝรั่ง ที่แลดูทันสมัย หรือที่เรียกว่า “บ้านปูน” เพราะมีความสะดวกสบาย เหมาะกับการอยู่อาศัย ซึ่งช่วงเวลาในการวิวัฒนาการจากบ้านทรงไทยมาเป็นบ้านปูนในปัจจุบันนั้นใช้เวลาประมาณ 50-70 ปี

ปัจจุบันสภาพแวดล้อม และปัจจัยเปลี่ยนไปจากเดิมค่อนข้างมาก อุณหภูมิตลอดปีเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก ร้อน หรือหนาว ทำให้ต้องใช้เครื่องปรับอากาศช่วย เพื่อให้สภาพอากาศภายในอาคารนั้นอยู่ในสภาวะอยู่สบาย (Passive Zone) หรืออุณหภูมิอยู่ประมาณ 25 องศาเซนเชียส ซึ่งโดยทั่วไปแล้วอากาศภายในอาคารจะอยู่ประมาณ 32 องศาเซนเซียสนั้น หมายถึงต้องใช้เครื่องปรับอากาศเพื่อรีดเอาความร้อนในอากาศออกประมาณ 7 องศาเซนเซียส อันเนื่องมาจากปัญหาจากโลกร้อน (Climate Change) ทำให้สภาพอากาศโดยทั่วไปนั้นมีอุณหภูมิสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหมายถึง อาคารปูน ที่ก่ออิฐฉาบปูนนั้น ต้องจ่ายค่าไฟฟ้าสูงขึ้นตลอดเวลา และภัยพิบัติทางธรรมชาติ (Natural Disaster) เช่น แผ่นดินไหว สึนามิ พายุ ลูกเห็บ ฟ้าผ่า ดินถล่ม โคลนถล่ม ตลอดจนภัยร้อน ภัยหนาว เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้กระทบต่อการอยู่อาศัยในบ้านเรือนในปัจจุบัน และก็ยังมีแนวโน้มถี่ และรุนแรงมากยิ่งขึ้นตลอดเวลา

ขบวนการก่อสร้างบ้านแบบเดิมที่มีความสลับซับซ้อน วัสดุก่อสร้างนั้นมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากทรัพย์ทางธรรมชาติมีอยู่อย่างจำกัด ปริมาณวัสดุเสียเศษเป็นจำนวนมาก และการใช้แรงงานจำนวนมาก หลากหลายสาขา ก็มีแนวโน้มหายาก แรงงานขาดฝีมือที่ดี และมีราคาค่าแรงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เป็นปัจจัยลบที่เข้ามากระทบต่อการก่อสร้างอาคารในยุคปัจจุบันเป็นอย่างมากบ้านไทย นาโน เฮ้าส์ เป็นทางเลือกหนึ่งของบ้านในอนาคต ที่จะช่วยตอบโจทย์ที่บ้านปัจจุบันนั้นไม่สามารถตอบโจทย์เหล่านั้นได้ เพราะบ้านไทย นาโน เฮ้าส์ เป็นการเปลี่ยนรูปแบบรูปทรงการก่อสร้าง (Process) เครื่องมือการก่อสร้าง (Equipment) และวัสดุก่อสร้าง (Materials) โดยใช้ผ้าใบเป็นไม้แบบ ตัดตามรูปทรงอาคารที่เป็นโดม หรือกลมมน ใช้โฟมพียู เป็นฉนวนป้องกันความร้อนจากภายนอก ซึ่งเป็นการป้องกันความร้อนที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด และใช้การพ่นคอนกรีต (Shotcrete) โดยเสริมเหล็กทำให้โครงสร้างมีความเป็นเนื้อเดียวทั้งผืน (Monolithic) ทำให้ทนทานและแข็งแรงต่อแรงกระทำได้เป็นอย่างดี โดยพื้นที่ใช้สอยอาคารมีขนาดเล็กแทนการสร้างบ้านหลังใหญ่โต แต่ไม่ได้ใช้งานแบบบ้านทั่วไป และหาคนดูแลบ้านได้ยาก หรือมีราคาแพง

การวางแผนการก่อสร้าง และการเปลี่ยนแปลงอาคาร

การวางแผนงานก่อสร้าง เป็นวิธีการคิดทางวิทยาศาสตร์ เป็นขั้นตอนที่สำคัญ ในการบริหารงานก่อสร้าง ให้มีประสิทธิภาพ หากไม่มีการวางแผนงานก่อสร้างไว้ หรือวางแผนไว้ไม่ถูกต้อง การควบคุมโครงการ จะทำได้ลำบาก เนื่องจาก ไม่มีข้อมูลที่จะใช้ตรวจสอบ ความก้าวหน้าของโครงการ ทำให้ไม่สามารถแก้ไขปัญหาหรืออุปสรรค ต่าง ๆ ได้ การทำงานที่มีการวางแผน เป็นการทำงานที่ดี รอบคอบ และลดความผิดพลาด ต่าง ๆ ในการทำงาน ลงได้

การวางแผนงานก่อสร้าง คือ การตัดสินใจล่วงหน้าว่า จะทำอะไร จะทำอย่างไร จะทำเมื่อไร และใครเป็นผู้ทำ การวางแผน เป็นสะพานเชื่อมต่อ จากปัจจุบันไปสู่อนาคต ทำให้สิ่ง ต่าง ๆ เกิดขึ้นตามที่ต้องการ แม้ว่าเหตุการณ์ในอนาคต จะเป็นสิ่งที่ยากต่อการคาดหมาย แต่ก็ดีกว่าปล่อยให้เกิดขึ้นตามยถากรรม โดยไม่มีการควบคุม

ความสำคัญของการวางแผนงานก่อสร้าง

การบริหารงานก่อสร้าง เป็นงานที่ต้องอาศัยทั้งวิทยาศาสตร์และศิลปะ เป็นงานที่ต้องมีการ จัดเตรียมแผนการทำงานไว้ล่วงหน้า จัดลำดับการทำงานอย่างรัดกุม ใช้คน เครื่องมือ และอุปกรณ์ ให้ตรงกับงาน มีการติดตามและควบคุมงานแต่ละหน่วยงาน ให้ดำเนินไปอย่างถูกต้องและตรงตามแผนงาน ที่กำหนดไว้

การวางแผนและควบคุมโครงการที่ดี จะช่วยให้การดำเนินโครงการ เป็นไปอย่างมีระเบียบ ช่วยให้การจัดทรัพยากร ( คน เงิน วัสดุ เครื่องจักร และ อื่น ๆ ) มีประสิทธิภาพ สามารถรู้เหตุขัดข้องที่เกิดขึ้นและการแก้ไขปัญหา และมีมาตรฐานในการเปรียบเทียบความก้าวหน้าของโครงการ

ระบบการวางแผนงานก่อสร้าง

การวางแผนงานก่อสร้าง จะเป็นแผนงานหลัก ที่ระบุการทำงานของหน่วยงาน ต่าง ๆ ที่ต่อเนื่องสัมพันธ์กัน ตั้งแต่เริ่มต้นจนเสร็จงานของแต่ละหน่วยงาน โดยกำหนดช่วงเวลาทำงานของแต่ละหน่วยงานไว้ จึงเป็นส่วนกำหนดเวลาทำงานทั้งหมด ของโครงการนั้นด้วย

งานก่อสร้าง เป็นโครงการที่มีสภาพการทำงานซับซ้อน ประกอบด้วยทรัพยากรหลายประเภท เข้ามาเกี่ยวข้อง การวางแผนจึงต้องจัดให้เป็นระบบ เพื่อให้สะดวกต่อการนำไปปฏิบัติและแก้ไข

ระบบการวางแผนงานก่อสร้าง แบ่งเป็นการวางแผนแบบแผนภูมิแท่งและแบบโครงข่าย

การวางแผนงานแบบแผนภูมิแท่ง

การวางแผนงานแบบแผนภูมิแท่ง ใช้กันอย่างแพร่หลาย แผนงานจะประกอบด้วย งานย่อย ต่าง ๆ ที่ต้องทำ ตั้งแต่เริ่มต้นจนเสร็จสมบูรณ์ เช่น งานตอกเสาเข็ม งานฐานราก งานคานคอดิน เป็นต้น

การวางแผนงานแบบแผนภูมิแท่ง เป็นระบบที่แสดงให้เห็นถึงงานย่อย ที่ประกอบขึ้นเป็นโครงการก่อสร้าง ตลอดจนกำหนดเวลาทำงานของงานย่อย ได้ชัดเจน สามารถอ่านและเข้าใจง่าย เหมาะสำหรับก่อสร้างที่มีความสัมพันธ์ของแต่ละงานย่อย ไม่ซับซ้อนมาก ข้อจำกัดของแผนงานแบบแผนภูมิแท่ง คือ ไม่สามารถแสดงให้เห็นถึงผลกระทบของงานย่อย ใด ๆ ซึ่งเกิดอุปสรรคในการทำงาน และมีผลกระทบต่องานย่อย อื่น ๆ การนำแผนงานแบบแผนภูมแท่งไปใช้ ในการควบคุมและติดตามความก้าวหน้าของโครงการ จึงไม่สามารถทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ

รู้เท่าทันกฎหมายในการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร

ในสภาพเศรษฐกิจตกต่ำอย่างเช่นทุกวันนี้ ทำให้คนที่คิดจะซื้อบ้านสักหลัง ก็คงจะซื้อได้แค่บ้านทาวน์เฮ้าส์เล็กๆ 18 ตารางวา หรือไม่ก็บ้านเดี่ยวชั้นเดียวสัก 40-50 ตารางวาแถวชานเมืองก็หรูแล้ว ลำพังการอยู่กันสองคนผัวเมียก็พอไหว แต่พอมีลูกเพิ่มขึ้นมาหรือไม่ก็พ่อตาแม่ยายมาอยู่ด้วย ปัญหาก็เกิดขึ้นเพราะบ้านเล็กคับแคบเกินไปเสียแล้วจำเป็นต้องขยับขยาย ทีนี้ก็จ้างช่างมาต่อเติมกันตามใจชอบอย่างที่เห็นกันทั่วไป แต่นั่น … อาจติดคุกได้นะครับ เพราะตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ 2522 ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคาร

กฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดว่าผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร จะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานก่อน โดยการยื่นคำขออนุญาต แบบแปลน และเอกสารประกอบตามกฎหมาย

“ดัดแปลง” หมายความว่า เปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของโครงสร้างของอาคารหรือส่วนต่างๆของอาคารซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และมิใช่การซ่อมแซม ถ้าหากเป็นการ”ซ่อมแซม” ซึ่งหมายความว่า ซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆของอาคารให้คงสภาพเดิมก็สามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตก่อน แต่มีบางคนแกล้งสับสนระหว่างคำว่า “ซ่อมแซม” กับคำว่า “ต่อเติม” จึงมักจะอ้างหน้าตาเฉยว่าเป็นการซ่อมแซม ทั้งๆที่เห็นอยู่ว่านั่นมันต่อเติมขยายใหญ่ขึ้นชัดๆ

การที่จะดูว่าอย่างไรที่ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคารหรือไม่ ต้องดูจาก กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ 2528) ที่ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ 2522 ที่กำหนดหลักเกณฑ์ว่าอย่างไรจึงเข้าข่ายการดัดแปลง ต่อเติม หรือเป็นการรื้อถอนที่ต้องขออนุญาต และการกระทำใดที่ไม่เข้าข่ายต้องขออนุญาต คือ

การกระทำดังต่อไปนี้ ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร

1. การลด หรือการขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใดให้มีพื้นที่น้อยลงหรือมากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสา หรือคาน

2. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสา หรือคาน

3. การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ

4. การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ

5. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ

ฉะนั้น การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยมิได้รับอนุญาต จะมีผลดังนี้คือ

· เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของ ลูกจ้างหรือบริวารระงับการกระทำดังกล่าวเสีย ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดแต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ หรือเจ้าของอาคารไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็จะถูกสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนด แต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน

· ผู้กระทำผิดมีโทษจำคุกไม่เกินสามเดือน หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ และยังต้องถูกโทษปรับอีกวันละไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

· ในกรณีที่มีการฝ่าฝืน ให้ถือว่าเป็นการกระทำของเจ้าของ หรือผู้ครอบครองอาคาร(กรณีเป็นนิติบุคคลอาคารชุด) ผู้ดำเนินการ เว้นแต่บุคคลนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าเป็นการกระทำของผู้อื่น

· ในกรณีที่นิติบุคคลทำความผิดตามกฎหมายควบคุมอาคาร ให้ถือว่ากรรมการหรือผู้จัดการทุกคนของนิติบุคคลนั้นเป็นผู้ร่วมกระทำผิดกับนิติบุคคลนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่า การกระทำของนิติบุคคลนั้นได้กระทำโดยตนมิได้รู้เห็นหรือยินยอมด้วย

· ให้ถือว่าเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรืออาคารที่อยู่ใกล้ชิดหรือติดต่อกับอาคาร ที่มีการกระทำความผิดเกิดขึ้น หรือบุคคลซึ่งความเป็นอยู่หรือการใช้สอยที่ดินหรืออาคารถูกกระทบกระเทือน เนื่องจากการกระทำความผิดดังกล่าว เป็นผู้เสียหายตามกฎหมาย

นอกจากนี้ กฎหมายควบคุมอาคารยังกำหนดให้มีคณะกรรมการเปรียบเทียบคดี ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด เพื่อดำเนินการในความผิดจากการก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้ายอาคาร โดยไม่ได้รับอนุญาต หากพนักงานสอบสวนพบว่ามีการกระทำความผิดดังกล่าว ถ้าผู้กระทำความผิดยินยอมให้เปรียบเทียบปรับ ก็ให้พนักงานสอบสวนส่งเรื่องให้คณะกรรมการเปรียบเทียบคดีภายใน 7 วัน ถ้าคณะกรรมการเปรียบเทียบคดีเห็นว่าผู้ต้องหาไม่ควรถูกฟ้องร้องหรือได้รับโทษถึงจำคุก ก็ให้กำหนดค่าปรับ ถ้าผู้ต้องหายินยอมให้ปรับและได้ชำระค่าปรับตามจำนวนที่เปรียบเทียบภายใน 30 วัน ให้ถือว่าคดีเลิกกัน แต่ถ้าผู้ต้องหาไม่ยินยอมให้ปรับก็ให้ดำเนินคดีต่อไป

อาจจะมีบางคนแย้งว่า ตอนที่ตนซื้อบ้านต่อจากเจ้าของเดิมนั้น ได้มีการดัดแปลง ต่อเติมบ้านมาก่อนแล้ว กรณีนี้หากคนที่อ้างว่าไม่ได้เป็นผู้กระทำผิดสามารถพิสูจน์ได้จริง ก็อาจจะไม่ต้องรับผิดทางอาญา ไม่ต้องรับโทษจำคุกหรือปรับก็ตาม แต่กฎหมายควบคุมอาคารนั้น ถือว่าเป็นคำสั่งทางปกครองที่จะต้องปฏิบัติตาม ตราบใดที่การต่อเติมหรือดัดแปลงบ้านนั้นยังคงมีอยู่ ก็ต้องถือว่ายังมีการฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคารตลอดมาครับ ถ้าพนักงานเจ้าหน้าที่มีคำสั่งให้แก้ไขให้ถูกต้อง หรือให้รื้อถอน ถ้าไม่ดำเนินการตามคำสั่ง ก็ต้องมีความผิดอยู่ดี

แม้ว่าในความเป็นจริงแล้ว ทุกบ้านเขาก็มีการดัดแปลง ต่อเติมกันโดยพละการทั้งนั้น ไม่มากก็น้อย ไม่ต่อเติมตัวบ้านก็ต้องต่อเติมกันสาดออกไปบ้างล่ะ เพียงแต่เจ้าหน้าที่ไม่มีปัญญามาดูแลไล่จับได้ทุกครัวเรือนหรอกครับ คงเพ่งเล็งแต่อาคารใหญ่ๆ หรือไม่ก็บ้านที่ต่อเติมชนิดแลดูท้าทายน่าเกลียดจนเกินไป จึงจะถูกดำเนินการ แต่ถ้าไม่อยากจะเกิดปัญหาที่อาจต้องติดคุกหรือถูกปรับตามกฎหมายควบคุมอาคาร ก็ควรจะไปยื่นขออนุญาตเสียให้ถูกต้องจะดีกว่า

การออกกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารในพื้นที่เสี่ยงภัยแผ่นดินไหว

ภัยแผ่นดินไหว เป็นปรากฏการณ์ธรรมชาติที่ไม่แน่นอนและมีความผันผวน

ทั้งยังไม่สามารถพยากรณ์การเกิดภัยแผ่นดินไหวได้แม่นยำด้วยศาสตร์ในปัจจุบัน การศึกษาแหล่งกำเนิดแผ่นดินไหวยังขาดรายละเอียด ดังนั้นการไม่ตั้งอยู่ในความประมาท โดยการออกแบบและก่อสร้างอาคารให้สามารถต้านทานภัยแผ่นดินไหวในระดับที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง กรมโยธาธิการและผังเมืองจึงได้จัดทำมาตรฐานประกอบการออกแบบอาคารต้านทานการสั่นสะเทือนจากภัยแผ่นดินไหวเพื่อเป็นเกณฑ์การปฏิบัติเกี่ยวกับการกำหนดรายละเอียดการจัดรูปทรงของโครงสร้างให้มีเสถียรภาพและการจัดโครงสร้างทั้งระบบให้มีความเหนียว สามารถต้านทานภัยแผ่นดินไหวได้

ความเสียหายของอาคารและสิ่งปลูกสร้างต่างๆจากแผ่นดินไหวเป็นสาเหตุหนึ่งที่นำมาซึ่งความสูญเสียได้อย่างมากมาย ดังนั้นการกำหนดข้อบังคับหรือมาตรฐานขั้นต่ำเพื่อให้การก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่เสี่ยงภัยมีความมั่นคงแข็งแรงสามารถต้านทานแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้จึงเป็นมาตรการความปลอดภัยที่ถือได้ว่ามีประสิทธิภาพสูงสุดมาตรการหนึ่ง และสามารถดำเนินการอย่างเป็นรูปธรรมได้โดยการออกกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารในพื้นที่เสี่ยงภัยแผ่นดินไหว ซึ่งในปัจจุบันได้มีกฎหมายในลักษณะดังกล่าวอยู่แล้วฉบับหนึ่ง คือ กฎกระทรวงกำหนดการรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคารและพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว พ.ศ. 2550 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 30 พฤศจิกายน 2550

บทเรียนสำคัญอีกประการหนึ่งจากแผ่นดินไหวต่างประเทศ

คือ อาคารที่มีรูปแบบและระบบโครงสร้างไม่ดีจะเสียหายได้มากกว่าอาคารที่มีระบบโครงสร้างถูกต้องตามหลักการออกแบบอาคารต้านแผ่นดินไหว ตัวอย่าง ระบบโครงสร้างที่เสียหายจาก แผ่นดินไหวได้ง่าย ได้แก่ อาคารที่มีลักษณะไม่สม่ำเสมอในแปลนที่มีเสาเล็กเกินไป หรือเสาประเภทเสาสั้น หรืออาคารที่มีการเปลี่ยนแปลงมากในระนาบดิ่ง เช่น มีชั้นที่อ่อนมากเมื่อเทียบกับชั้นถัดไป เป็นต้น อาคารที่มีลักษณะไม่ดีดังกล่าวเสียหาย ได้แม้ในแผ่นดินไหวไม่รุนแรงมากนัก

หลักการออกแบบโครงสร้างอาคารต้านทานแผ่นดินไหวต้องคำนึงถึงระบบโครงสร้าง, การยึดชิ้นส่วนต่างๆ, การยึดโยงโครงสร้าง, ข้อต่อ และความเหนียวของโครงสร้างเป็นสำคัญ โดยโครงสร้างของอาคารต้านทานแผ่นดินไหวจะต้องมีรูปทรงที่ดี มีรูปทรงที่สมมาตร เพราะหากอาคารมีรูปทรงหรือโครงสร้างที่ไม่ดี แรงจากแผ่นดินไหวที่มากระทำต่อโครงสร้างจะทำให้อาคารได้รับความเสียหายเป็นอย่างมาก ลักษณะของอาคารที่มีระบบโครงสร้างที่ไม่ดี คือ ชั้นล่างมีพื้นที่เปิดโล่ง เป็น Soft Story และมีเสาสั้น ซึ่งพบว่าในประเทศไทยมีอาคารลักษณะดังกล่าวเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอาคารโรงเรียน โรงพยาบาล และอาคารสาธารณะอื่นๆ ซึ่งควรได้รับการปรับปรุง แก้ไขให้มีโครงสร้างอาคารที่แข็งแรง

การเปลี่ยนแปลงไปตามสภาพแวดล้อมและกาลเวลาของอาคารบ้านเรือน

ทุกสิ่งที่เกิดขึ้นมาล้วนมีการเปลี่ยนแปลงไปตามสภาพแวดล้อมและกาลเวลา เช่นเดียวกับบ้านที่เราซื้อมาใหม่ หรืออยู่อาศัยมาพักหนึ่งแล้ว เรามักต้องการต่อเติมเปลี่ยนแปลง เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพการใช้งานหรือเปลี่ยนบรรยากาศของบ้าน หากปรับเปลี่ยนสุ่มสี่สุ่มห้าอาจมีความผิดตั้งแต่ถูกปรับจนถึงจำคุกได้ เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่าการดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ดังนั้น การก่อสร้างดัดแปลงใดๆ เราควรมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายไว้บ้าง ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎหมายหลักในการควบคุมการก่อสร้างอาคารกำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน หรือให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมทั้งดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ก็เป็นอันใช้ได้ ลองตรวจดูรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงต่อเติมบ้านของเรากันก่อนดีกว่าครับ ว่าเข้าข่ายเป็นการดัดแปลงอาคารหรือไม่ ซึ่งกฎหมายบอกว่าการกระทำดังต่อไปนี้ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร คือ

การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ข้อนี้หมายถึงสิ่งที่เราเรียกกันว่าโครงสร้างของอาคาร อาทิ เสา คาน ตงที่เป็นไม้ เป็นต้น หากโครงสร้างอาคารเหล่านี้มีอาการชำรุด เช่นปลวกขึ้น ทำให้ไม้ผุ เราจำเป็นต้องเปลี่ยนโครงสร้างเหล่านั้นใหม่ การใช้ไม้เช่นเดิม จำนวนและขนาดเท่าเดิมก็ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร แต่หากโครงสร้างเหล่านี้เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณเกิดเป็นสนิมผุกร่อน ถ้าต้องเปลี่ยนใหม่ก็ต้องขออนุญาตก่อนครับ แม้จะใช้วัสดุอุปกรณ์ ขนาด จำนวนเท่ากันก็ตาม

การเปลี่ยนส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกิน ร้อยละสิบ ข้อนี้หมายถึงส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร เช่น พื้น ผนัง เป็นต้น ที่เคยเป็นพื้นปาร์เก้ อยากเปลี่ยนเป็นพื้นหินอ่อน หินแกรนิต อย่างนี้ก็ต้องคำนวณน้ำหนักดูด้วยว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ ไม่เกินก็ไม่เป็นไร แต่หากเกินก็ต้องยื่นขออนุญาต ปัญหาอยู่ที่ว่าถ้าคำนวณน้ำหนักด้วยตนเองไม่เป็น ก็ควรให้วิศวกรเป็นผู้คำนวณให้ เพราะหากน้ำหนักเพิ่มขึ้นมากก็จะทำให้โครงสร้างอาคารต้องรับน้ำหนักเพิ่ม มากขึ้นตามไปด้วย อย่างนี้อันตราย

สาระน่ารู้ก่อนจะดัดแปลงและต่อเติมอาคาร

ดัดแปลงหมายถึง การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขตแบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิมดังนั้นไม่ว่าจะต่อเติมอาคารในลักษณะใด ก็คือการดัดแปลงตามกฎหมาย

เมื่อมีความประสงค์จะดัดแปลงบ้านแล้วจะต้องมีใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นถึงการดัดแปลงบ้านของทุกครั้งโดยจะต้องแจ้งชื่อของผู้รับผิดชอบและผู้ควบคุมงานในด้านต่างๆพร้อมทั้งแผนผังบริเวณ และแบบแปลนของบ้านที่จะดำเนินการดัดแปลงด้วย ในกรณีที่คได้ดำเนินการขอใบอนุญาตดัดแปลงถูกต้องตามกฎหมายแล้วส่วนมากจะเข้าใจกันว่าสามารถจะทำอย่างไรก็ได้โดยจะไม่มีหน่วยงานใดเข้ามารื้อถอนได้แต่พอมีการเข้ามาตรวจสอบภายหลังหากการดัดแปลงอาคารมีลักษณะดังต่อไปนี้ถือว่าผิดกฎหมาย
1.รุกล้ำที่สาธารณะ
2.ฝ่าฝืนข้อกำหนดเรื่องระยะ หรือระดับระหว่างอาคารกับถนน ตรอก ซอย ทางเท้า หรือที่สาธารณะ
3.ดำเนินการในบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารชนิดใดหรือประเภทใดตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือกฎหมายอื่นๆ

ในกรณีที่ได้รับคำสั่งให้ระงับการดัดแปลง หรือให้ระงับการใช้อาคารและให้รื้อถอนอาคารไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วนก็ตามต้องตรวจสอบในเรื่องต่อไปนี้
1.ในกรณีที่สามารถทำการแก้ไขให้ถูกต้องได้เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะมีคำสั่งให้ดำเนินการขออนุญาตเสียให้ถูกต้องภายในระยะเวลาที่เห็นควร แต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน
2.ในกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้หรือไม่ได้ปฏิบัติตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะมีคำสั่งให้ทำการรื้อถอนบ้านในส่วนที่ดัดแปลงทั้งหมดหรือเพียงบางส่วนภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน หากยังไม่ทำการรื้อถอนตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก็มีอำนาจยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลขอให้ศาลมีคำสั่งจับกุมและกักขังได้รวมทั้งดำเนินการโดยจะประกาศกำหนดการรื้อถอนไว้ในบริเวณนั้นเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 7 วัน

ฉะนั้นแล้วควรให้ความสำคัญในเรื่องของการขออนุญาตดัดแปลงบ้าน รวมทั้งคำสั่งใดๆ ของเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพราะหากฝ่าฝืนจะมีโทษทั้งจำคุกและปรับอีกด้วย

 

การก่อสร้าง และการเปลี่ยนแปลงอาคารอย่างไรไม่ให้ผิดกฎหมาย

ทุกสิ่งที่เกิดขึ้นมาล้วนมีการเปลี่ยนแปลงไปตามสภาพแวดล้อมและกาลเวลา เช่นเดียวกับบ้านที่เราซื้อมาใหม่ หรืออยู่อาศัยมาพักหนึ่งแล้ว เรามักต้องการต่อเติมเปลี่ยนแปลง เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพการใช้งานหรือเปลี่ยนบรรยากาศของบ้าน หากปรับเปลี่ยนสุ่มสี่สุ่มห้าอาจมีความผิดตั้งแต่ถูกปรับจนถึงจำคุกได้ เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่าการดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ดังนั้น การก่อสร้างดัดแปลงใดๆ เราควรมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายไว้บ้าง ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎหมายหลักในการควบคุมการก่อสร้างอาคารกำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน หรือให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมทั้งดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ก็เป็นอันใช้ได้ ลองตรวจดูรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงต่อเติมบ้านของเรากันก่อนดีกว่าครับ ว่าเข้าข่ายเป็นการดัดแปลงอาคารหรือไม่ ซึ่งกฎหมายบอกว่าการกระทำดังต่อไปนี้ (ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11) ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร คือ

การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ข้อนี้หมายถึงสิ่งที่เราเรียกกันว่าโครงสร้างของอาคาร อาทิ เสา คาน ตงที่เป็นไม้ เป็นต้น หากโครงสร้างอาคารเหล่านี้มีอาการชำรุด เช่นปลวกขึ้น ทำให้ไม้ผุ เราจำเป็นต้องเปลี่ยนโครงสร้างเหล่านั้นใหม่ การใช้ไม้เช่นเดิม จำนวนและขนาดเท่าเดิมก็ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร แต่หากโครงสร้างเหล่านี้เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณเกิดเป็นสนิมผุกร่อน ถ้าต้องเปลี่ยนใหม่ก็ต้องขออนุญาตก่อนครับ แม้จะใช้วัสดุอุปกรณ์ ขนาด จำนวนเท่ากันก็ตาม

การเปลี่ยนส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกิน ร้อยละสิบ ข้อนี้หมายถึงส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร เช่น พื้น ผนัง เป็นต้น ที่เคยเป็นพื้นปาร์เก้ อยากเปลี่ยนเป็นพื้นหินอ่อน หินแกรนิต อย่างนี้ก็ต้องคำนวณน้ำหนักดูด้วยว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ ไม่เกินก็ไม่เป็นไร แต่หากเกินก็ต้องยื่นขออนุญาต ปัญหาอยู่ที่ว่าถ้าคำนวณน้ำหนักด้วยตนเองไม่เป็น ก็ควรให้วิศวกรเป็นผู้คำนวณให้ เพราะหากน้ำหนักเพิ่มขึ้นมากก็จะทำให้โครงสร้างอาคารต้องรับน้ำหนักเพิ่ม มากขึ้นตามไปด้วย อย่างนี้อันตราย

ขั้นตอนในการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงอาคารและการใช้เอกสารต่างๆ

fdhtjhj

เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารซึ่งไม่เป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้ มีความประสงค์จะใช้หรือยินยอมให้บุคคลใดใช้อาคารดังกล่าวเพื่อกิจการที่เป็นอาคารควบคุมการใช้ ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือได้แจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบแล้ว และให้รวมถึงการเปลี่ยนการใช้อาคารประเภทควบคุมการใช้สำหรับกิจการหนึ่งไปใช้เป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้สำหรับอีก กิจการหนึ่งด้วย เจ้าของอาคารจะต้องใช้อาคารเพื่อกิจการตามที่ระบุไว้ในใบอนุญาตหรือที่ได้แจ้งไว้ตามมาตรา 39 ทวิ หากประสงค์จะเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากกิจการหนึ่ง ไปใช้เพื่อกิจการอื่น จะต้องขออนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคาร หากเปลี่ยนการใช้อาคารโดยมิได้ขออนุญาตก็จะมีความผิดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

เอกสารประกอบการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคาร

แบบหนังสือแจ้งความประสงค์จะเปลี่ยนการใช้อาคาร สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคลซึ่งแสดงวัตถุประสงค์และผู้มีอำนาจลงชื่อแทนนิติบุคคลที่หน่วยงานซึ่งมีอำนาจรับรองออกให้ไม่เกิน 6 เดือน (กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขออนุญาต) และผู้มีอำนาจลงนามรับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้า จำนวน 1 ชุด สำเนาบัตรประจำตัวและสำเนาทะเบียนของผู้แจ้งความประสงค์, ผู้รับมอบอำนาจ, ผู้มีอำนาจลงนามแทนนิติบุคคล พร้อมลงนามรับรองสำเนาทุกหน้า จำนวน 1 ชุดหนังสือแสดงความยินยอมและรับรองของสถาปนิกวิศวกรผู้ออกแบบและคำนวณพร้อมสำเนาใบอนุญาตผู้ประกอบวิชาชีพฯ (กรณีอาคารที่ขออนุญาตอยู่ในประเภทเป็นวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือวิชาชีพสถาปัตยกรรม) จำนวน 1 ชุดหนังสือรับรองว่าเป็นผู้ควบคุมงานพร้อมสำเนาใบอนุญาตผู้ประกอบวิชาชีพฯ (กรณีเป็นวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือวิชาชีพสถาปัตยกรรม) จำนวน 1 ชุด แผนผังบริเวณ แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลน จำนวน 5 ชุด รายการคำนวณโครงสร้างจำนวน 1 ชุด (เฉพาะการเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกที่เพิ่มขึ้น) สำเนาหรือภาพถ่ายเอกสารการเป็นเจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครองอาคาร พร้อมลงนามรับรองสำเนาทุกหน้าจำนวน 1 ชุด สำเนาใบอนุญาตเดิมและเจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครองอาคารลงนามรับรองสำเนา ทุกหน้า จำนวน 1 ชุด หนังสือแสดงความยินยอมจากเจ้าของอาคาร (กรณีที่ผู้ครอบครองเป็นผู้ขออนุญาต) จำนวน 1 ชุด

You are currently browsing the archives for the อสังหาริมทรัพย์ category.